實測實量在舊房改造項目造價控制中的應用

　　舊房改造工程往往伴有勘察不精細、工程變更多、建設周期短等問題，容易產生經濟糾紛及造價失控。在深入分析舊房改造項目的特點及控制要點的基礎上，結合某改造項目的造價控制經驗，將實測實量這一重要手段引入改造工程中，探討其在舊房改造項目造價控制中的應用，以期為此類工程提供一定的參考。

　　《智能建筑與智慧城市》主要涵蓋智能建筑的樓宇自控、綜合布線、系統集成、智能照明、居住小區智能化、安全防范、火災自動報警、數字控制、機房工程、防雷接地和計算機應用以及智慧城市頂層設計、專項應用、基礎技術等相關專業。對專業技術進行介紹與交流，展開分析與探討，為相關部委、省市領導、信息化管理部門及廣大設計院、系統集成商、建筑工程公司、房地產開發商、物業管理公司、產品生產廠商等相關單位提供各類參考資料。

　　1 引 言

　　相較于新建項目，舊房改造項目因其具有經濟節約性、歷史延續性、環境協調性等優點，越來越受到重視，其能夠有效促進城市現代化的發展。

　　就業主方而言，項目建設的目的是在保證建筑功能的前提下，實現投資成本的最小化。然而，因改造項目的復雜性，往往存在建設周期短、原設計文件不完善、改造對象調查不細致、合同條款不明確等情況，從而導致造價失控和經濟糾紛等問題，違背了改造項目節約資金

　　的初衷。工程造價由工程計量和計價兩部分組成，工程計量是計價的前提，改造項目改動多、計量難度大。因此，從計量著手，探討實測實量在舊房改造項目中的重要性及對造價控制的影響具有重要意義。

　　2 舊房改造項目特點及某改造項目概況

　　2.1 舊房改造項目特點

　　舊房改造是指在不改變舊有房屋主體結構的基礎上，利用原有的承重結構加以改造，可達到節約資金，避免重復建設的目的。在符合抗震、消防等新標準要求的同時，使原有房屋建筑整體外觀和使用功能得以提升，而部分房屋年代較久，原設計文件不完善，甚至缺失，給設計及施工造成一定的困難。舊房改造項目通常

　　邊設計邊施工，并伴有大量的設計變更，其造價控制與管理是一個動態過程，且往往存在建設周期短等問題，因此投資控制難度較大。

　　2.2 某改造項目概況

　　該項目用地為印染廠廠房及員工家屬樓，其建筑風格及使用功能已不滿足城市化發展的需求。對其進行加固改造，既可充分利用該地塊及現有建筑，實現新功能，又可為該地區注入新活力。項目共13棟單體建筑，總面積69258.3平米，其中6#樓不滿足功能要求需拆除重建，其他建筑均涉及到加固、景觀、修繕工程。

　　3 實測實量在舊房改造項目造價控制中的應用

　　3.1 實測實量概述

　　建設工程實測實量是指應用測量儀器工具，通過現場測量建筑空間及構件尺寸(包括長、寬、高、厚等)而得到的能真實反應建筑物及構件質量數據的一種方法。通過實測實量在項目中的推廣，可以達到提高資金成本使用效率、減少用戶投訴的效果。實測實量是通過實體測量的數據來反應工程質量的優劣，對于舊房改造項目，其工程變動多、造價不易控制，可通過實測實量的方式，詳細記錄工程變動前后的數據信息，并可利用建筑信息化模型(BIM)，利用其數據分析功能，將導出的數據信息與實測實量的結果相比較，以模型化進行直觀顯示，實現動態管理，便于及時糾偏。將實測實量應用于項目全過程的造價控制，便于準確核算工程量，可實現項目投入的明細化，確保每一筆資金用到位。

　　3.2 實測實量在設計階段的應用

　　工程設計階段是對工程項目造價進行控制的一個關鍵環節，它對工程造價的影響程度達75%以上。對于改造工程來說，舊房改造設計不同于新建房屋設計，它涉及到舊有建筑工程的改造與利用，在滿足建筑功能和外觀要求的基礎上，既要做好舊有建筑物的結構分析與構件功用，又要從改造目標上避免重復投資，節約資金。

　　舊房改造項目是在舊有建筑的主體承重結構基礎上加以改造，因此，結構設計是否滿足要求是安全改造的前提。改造工程往往原設計文件不完善，甚至缺失，設計人員承接任務后必須要到舊有建筑現場實地考察，對舊有建筑進行實測實量。掌握舊有房屋建筑結構及布局、所使用的建筑材料材質及其性能、構件的截面

　　尺寸及節點的連接等情況，記錄詳細的實測實量數據。同時，評估舊有建筑的老化或受損情況，對于相關構件，按評估、計算結果分類，確定是否需進行局部加固設計。

　　該改造項目建設前期，項目管理人員組織設計方實地考察項目現場，從整體布局到房屋結構、細部構造，以及建筑材料、構件尺寸，都進行實測實量工作，并對部分墻體及構件粉刷、裝飾層進行破除操作。現場留有駐場設計師，隨時跟蹤項目的進展情況，能夠及時反饋施工過程中遇到的設計問題，提高了組織協調的效率。經設計方與業主方多次深入溝通探討后，完善了設計文件的調研工作，確保各類勘驗數據的準確性和真實性，減少了改造施工中不必要的變更差錯。同時，造價小組積極參與項目的策劃，實測實量原有建筑，對比分析設計方案，并提供建議。

　　施工圖預算階段，施工方往往會通過謊報工程量、高額套價等方式獲取更大的利潤空間。為了減少成本投入，業主方成本工程師非常重視施工圖預算工作，組織造價小組成員進行詳盡的施工圖預算核價。造價小組立即投入其中，沒有絲毫懈怠，經歷了一個月的艱辛，終于詳細準確地完成了施工圖預算核價工作，有效核減了預算1400萬余元。

　　4 結 語

　　隨著城市化的發展以及建筑的老齡化，越來越多的建設工程會以加固改造的方式呈現。而鑒于改造項目的復雜性，重視其建設成本顯得尤為重要。將實測實量應用于舊房改造工程全過程，重點把握三個階段的造價控制要點：設計階段，設計方應從原始現狀進行調查，實測實量，在此基礎上進行相應的設計，重視對建筑布局、構件尺寸、細部構造的實測實量，可一定程度上減少后續階段設計變更引起的成本增加;施工階段，加強對拆除工程、工程變更、現場簽證及材料采購的實測實量，隱蔽工程的核查核算，拍照留存，使得相應的工程量得以控制;結算階段，通過實測實量，合理計算工程量，準確計算工程價，保證竣工結算的準確性。結合該舊房改造項目，有待將實測實量手段引入舊房改造項目的造價控制中，使其精細化、制度化、完善化，更能突出造價控制在項目策劃、實施、結算階段的重要性。

　　參考文獻

　　[1] 姚柳.高校修繕工程造價管理探討[J].工程經濟，2017(7)：

　　9-11.

　　[2] 袁珽.舊房改造工程造價控制探討[J].中國高新技術企業，

　　2009(5)：134-135.

　　[3] 董萬多.淺談建筑工程實測實量的現狀及改進措施[J].工程

　　技術(全文版)，2017(1)：246.

　　[4] 顧淼璐.淺談舊房改造及其相應的技術措施[J].建材與裝飾，

　　2017(15)：167-168.