本文作者：邵玉

1.拓寬房地產(chǎn)融資渠道。

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，具體可以考慮以下幾個(gè)手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實(shí)施住房貸款證券化，不但可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會使整個(gè)資本市場與房地產(chǎn)金融市場有機(jī)互動，提高銀行資產(chǎn)的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而從根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)銀行內(nèi)部控制。

要努力完善銀行內(nèi)部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內(nèi)控機(jī)制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)測、分析和監(jiān)測體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力，防范與控制市場風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴(yán)密的營銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或挪用貸款從事不當(dāng)經(jīng)營活動。此外，要加強(qiáng)銀行信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)，使其有良好的職業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識，最大程度地規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，應(yīng)根據(jù)國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立健全信用評級體系。

建立健全的信用評級體系，有利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)制度可對個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行追蹤調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評定個(gè)人信用度，便于金融機(jī)構(gòu)預(yù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)概率、分析貸款風(fēng)險(xiǎn)類別，有效預(yù)防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應(yīng)引進(jìn)保險(xiǎn)制度，應(yīng)該建立健全抵押保險(xiǎn)制度和政策性擔(dān)保機(jī)制。這不僅有利于促進(jìn)商業(yè)銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)流程中操作的嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場周期波動風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。

我國政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和及時(shí)性，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國必須完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。政府要引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機(jī)，還要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。如為鼓勵持有人積極投資開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

5.健全相關(guān)的法律法規(guī)體系。

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤其必要，我國應(yīng)根據(jù)國內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2007年10月1日起開始實(shí)施的物權(quán)法就是完善與房地產(chǎn)金融相關(guān)法律的具體體現(xiàn)。具體說來，目前以下幾項(xiàng)法律法規(guī)急需要政府制定:房地產(chǎn)抵押貸款法———規(guī)范各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)操作，保障有關(guān)各方的權(quán)益;公積金法———主要規(guī)定公積金的組織機(jī)構(gòu)和公積金的繳交、管理、使用、監(jiān)督、法律責(zé)任等;房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)法———為擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與住房抵押貸款保險(xiǎn)提供法律保障;房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織法———規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的參與主體及各專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的組織和運(yùn)作;消費(fèi)信貸法———有利于從根本上規(guī)范住房市場和消費(fèi)信貸行為，對于建立健康的房地產(chǎn)消費(fèi)市場具有重要意義。