當(dāng)前項(xiàng)目工程管理普遍存在的問題分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段范圍內(nèi)的部分工作委托監(jiān)理。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配備有齊全的管理隊(duì)伍，各專業(yè)管理人員配備較為齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。其次，由于多方面因素，監(jiān)理單位在項(xiàng)目管理上配備的監(jiān)理人員往往年齡層次偏大，知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低，受自身綜合素質(zhì)影響，對(duì)部分專業(yè)性較強(qiáng)施工的監(jiān)督管理往往顯得力不從心。對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)驗(yàn)收環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。

房地產(chǎn)工程管理中的全過程探討

質(zhì)量、進(jìn)度、安全和成本貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重中之重，特別是保障性用房的工程質(zhì)量涉及中低收入家庭或動(dòng)遷老百姓的切身利益，受眾面廣，影響大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目管理的全過程，進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長，也會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目的綜合成本會(huì)增加。為此，要督促施工企業(yè)單位結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房項(xiàng)目綜合效益必需的。保障性用房項(xiàng)目的開發(fā)和管理既屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)范疇，但在一定范圍內(nèi)具有其特殊性，但歸根到底也是商業(yè)行為，是通過一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過程，因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的重要目標(biāo)。

提高工程管理水平的措施

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程管理均應(yīng)遵循和采用國家和政府規(guī)定的工程管理制度和措施。文章結(jié)合保障性用房的工程管理中的一些實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，從以下幾個(gè)方面闡述提高保障性用房工程管理水平。嚴(yán)抓設(shè)計(jì)質(zhì)量，強(qiáng)化施工審圖。工程質(zhì)量和成本控制的好壞，絕大程度上取決設(shè)計(jì)這個(gè)源頭，由于設(shè)計(jì)階段時(shí)間較緊，保障性用房房型較為統(tǒng)一，重復(fù)性較高，造成設(shè)計(jì)單位往往對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)深度不夠，特別是針對(duì)一些節(jié)點(diǎn)處理習(xí)慣性地套用標(biāo)準(zhǔn)圖集，而沒有充分考慮施工的可行性和施工難度；各專業(yè)在配合缺乏充分的溝通，造成各專業(yè)圖紙不統(tǒng)一，建筑、結(jié)構(gòu)和水電之間經(jīng)常發(fā)生矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能給予設(shè)計(jì)較多的時(shí)間進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，減少設(shè)計(jì)的出錯(cuò)率，在與設(shè)計(jì)單位的合同中約定對(duì)于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤的相應(yīng)的處罰條款。同時(shí)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牽頭組織對(duì)施工圖的會(huì)審不能流于形式，施工單位和監(jiān)理單位的管理人員應(yīng)認(rèn)真閱讀施工圖紙，要求施工單位主要技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)牽頭土建和安裝專業(yè)施工技術(shù)人員聯(lián)合審圖，特別要求結(jié)構(gòu)和安裝人員同時(shí)也應(yīng)閱讀建筑圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改，造成不必要的返工和浪費(fèi)。

熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等，熟悉合同內(nèi)容后，加強(qiáng)合同履約檢查，加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案，針對(duì)所有的施工節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵工序，應(yīng)做到方案先行，優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及施工方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約，該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益的好壞。特別是主要針對(duì)工程質(zhì)量通病防治及抗?jié)B漏應(yīng)制定專項(xiàng)施工方案和防治措施，組織監(jiān)理單位和施工單位結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，針對(duì)模板工程、鋼筋工程、混凝土澆筑、安裝工程、防水工程及砌體工程制定切實(shí)可行的專項(xiàng)質(zhì)量通病的防治措施。嚴(yán)把設(shè)備、材料質(zhì)量關(guān)和價(jià)格關(guān)，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，在選用材料時(shí)以實(shí)用耐久、價(jià)格適中為原則。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，編制材料供應(yīng)計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，把好品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。對(duì)必須送樣檢驗(yàn)的或驗(yàn)收有疑問的材料及時(shí)送樣試驗(yàn)，推行建筑材料按比例平行檢測(cè)制度。建立合格供應(yīng)商庫，引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況，建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)。推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可，樣板先行。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)要求，對(duì)主要分項(xiàng)工程按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工驗(yàn)收規(guī)范實(shí)施樣板工程，并落實(shí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任范圍，制定獎(jiǎng)罰制度，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。

在施工管理階段，賦予監(jiān)理單位在施工至質(zhì)保階段對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工監(jiān)管權(quán)以及合格工程數(shù)量審核鑒證權(quán)。對(duì)承包商的工程行為進(jìn)行監(jiān)管、檢查、控制和協(xié)調(diào)。監(jiān)理過程中監(jiān)理單位的合理化建議被采用因而產(chǎn)生的效益，根據(jù)第三方審計(jì)單位的審核結(jié)果，可酌情給予監(jiān)理人有關(guān)人員以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。為充分發(fā)揮監(jiān)理單位在工程項(xiàng)目管理中的作用，根據(jù)考核結(jié)果，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施。創(chuàng)建“平安工地”。以“規(guī)范安全生產(chǎn)管理，建立安全長效機(jī)制”為目標(biāo)，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任書要求，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強(qiáng)整改手段，杜絕重特大事故的發(fā)生。落實(shí)安全管理組織機(jī)構(gòu)，堅(jiān)持專業(yè)人員持證上崗，檢查總承包單位、監(jiān)理單位和分包單位是否根據(jù)工程規(guī)模配備了足額數(shù)量的專職安全管理人員，并到崗。以檢查內(nèi)頁資料為手段，規(guī)范建設(shè)和管理程序，編制“平安工地”實(shí)施方案，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度。確保“平安工地”活動(dòng)能夠取得實(shí)效。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長，技術(shù)含量高的綜合性工程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是保障性用房的開發(fā)過程中，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。房地產(chǎn)工程管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，對(duì)工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識(shí)到熟悉掌握，系統(tǒng)合理地控制施工中各項(xiàng)工作的實(shí)施，保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和合同管理的根本落實(shí)，從根本上保證整體工程項(xiàng)目的具體落實(shí)。（本文作者：潘維慧 單位：上海浦迪房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司）