當前，我國地方政府都不同程度地存在財政經(jīng)費短缺問題，為了獲取較多的財政收入，一方面，地方政府要吸引房地產(chǎn)商開發(fā)項目，另一方面，對房地產(chǎn)商減少或變相減少社區(qū)體育場地的行為缺乏監(jiān)督管理。

房地產(chǎn)：商房地產(chǎn)商是市場主體，應該以追求利潤最大化為經(jīng)營目標，由于社區(qū)體育場地是公共產(chǎn)品，如果單純由房地產(chǎn)商按照市場供求關(guān)系提供，其建設成本得不到完全補償［5］。但是由于政府部門相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定，房地產(chǎn)商不得不建設社區(qū)配套體育場地，這也可以理解為是房地產(chǎn)商為了獲取房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的一種成本，是一種無奈之舉。在一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)商的收益函數(shù)為N=B×（PB-C）-RB，其中，N為房地產(chǎn)商在該房地產(chǎn)項目中獲得的收益，B為房地產(chǎn)商銷售的房屋，PB為銷售房屋的單位價格，RB為房地產(chǎn)商提供社區(qū)體育場地的成本，C為房屋的單位直接成本。當前，在社區(qū)體育場地規(guī)劃標準不夠明確細致，且政府的監(jiān)督管理不到位的情況下，房地產(chǎn)商會想方設法減少社區(qū)體育場地以謀求自身利益最大化。

社區(qū)居：民社區(qū)居民是社區(qū)體育場地的實際使用者和最終受益者。假設社區(qū)居民只考慮社區(qū)體育場地狀況，現(xiàn)有A、B兩個小區(qū)，提供的體育場地分別為RA和RB，價格分別為PA和PB，那么他們的權(quán)衡結(jié)果將是：（略）在只考慮健身需要的情況下，社區(qū)居民會根據(jù)房屋價格和配套體育場地權(quán)衡做出購買房屋的最優(yōu)選擇，即價格最低，配套體育場地最好的小區(qū)住房。社區(qū)居民使用社區(qū)體育場地的成本就是房價（一次性支付）和較低的收費（用于場地的維護保養(yǎng)等），收益就是享受社區(qū)體育場地便利的健身條件。

房地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)體育場地建設的和諧與沖突

1.房地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)體育場地建設的和諧

房地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)體育場地建設的和諧表現(xiàn)在三個方面，一是符合地方政府的執(zhí)政目標。因為社區(qū)體育場地建設不僅可以為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的健身環(huán)境，有利于全民健身事業(yè)的開展，而且還降低了地方政府提供社會公共服務的成本，提高了社區(qū)服務質(zhì)量，同時還能為地方政府帶來財政收入，為改善區(qū)域社會事業(yè)發(fā)展和提高公共服務水平創(chuàng)造條件。二是為房地產(chǎn)商帶來良好收益。因為規(guī)劃完善的社區(qū)體育場地不僅可以實現(xiàn)體育與地產(chǎn)的完美結(jié)合，有利于發(fā)揮體育地產(chǎn)的品牌效應，提高樓盤的銷售價格，擴大樓盤銷售量，為房地產(chǎn)商帶來可觀的經(jīng)濟效益，以彌補社區(qū)體育場地建設的成本支出，而且可以顯示房地產(chǎn)商的經(jīng)濟實力，塑造房地產(chǎn)企業(yè)勇于擔負社會責任的企業(yè)形象，同時還可以使房地產(chǎn)商獲得政府的財政補貼和優(yōu)惠政策以及更多的開發(fā)機會［5］。三是可以滿足社區(qū)居民的體育健身需求。因為許多有著健身需求的購房者購房的前提是得到了房地產(chǎn)商按照國家標準配備相關(guān)體育設施的承諾，在能夠承受房價和物業(yè)管理費的前提下，他們更傾向于選擇雖然價格高一點，但能夠滿足他們體育健身需求的小區(qū)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)體育場地建設的沖突

當前我國社區(qū)體育最突出的問題就是社區(qū)體育場地嚴重不足，遠不能滿足社區(qū)居民的體育健身需求，這就是房地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)體育場地建設的沖突。因為，從理論上講，地方政府和社區(qū)居民在社區(qū)體育場地的供給問題上利益是一致的，和房地產(chǎn)商的利益是不一致的，因為提供體育場地滿足居民健身需求，也是地方政府的行政目標之一，而房地產(chǎn)商利益的取得是以購房者利益受到損害為代價的，因此，地方政府對房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的社區(qū)體育場地建設負有補貼和監(jiān)督管理責任［5］。但是目前地方政府沒能很好地履行地方居民利益代表者的角色，在房地產(chǎn)開發(fā)時偏重于追求GDP增長速度、獲取更多的財政收入等其他目標，而忽視了對房地產(chǎn)商建設社區(qū)體育場地的補貼和監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)商為了追求利益最大化而忽視了購房者的健身權(quán)利，從而導致社區(qū)體育場地供給不足。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中政府責任的經(jīng)濟學分析

因為公共產(chǎn)品由政府提供,私人產(chǎn)品由市場提供，一旦明確了社區(qū)體育場地的公共產(chǎn)品屬性,政府在其供給中發(fā)揮主體作用就具有了合理理由，這與世界各國實踐也是相一致的。我國《憲法》、《體育法》以及相關(guān)法律法規(guī)都對體育權(quán)利作了相應規(guī)定,并明確了政府在保障體育權(quán)利時的主體責任[6]。

1.政府補貼責任的經(jīng)濟學分析

圖1為政府補貼社區(qū)體育場地供給的經(jīng)濟學分析。假設房地產(chǎn)商提供社區(qū)體育場地的成本為MC，因為成本不隨體育場地數(shù)量的變化而增加，所以是一條直線。房地產(chǎn)商出于提升樓盤品質(zhì)以提高房價的需要，自身對社區(qū)體育場地的開發(fā)需要為D，同時也是其邊際收益曲線MB。在不考慮社區(qū)體育場地的外部收益時，開發(fā)商提供的社區(qū)體育場地量為Q1，如果將居民的外部收益納入其中，其外部收益曲線為MEB，根據(jù)邊際報酬遞減規(guī)律，外部收益隨著社區(qū)體育場地的增加而遞減，所以MEB曲線向下傾斜[7]。社會由于社區(qū)體育場地建設所得的邊際收益為MSB=MB+MEB，是房地產(chǎn)商的邊際收益與外部邊際收益之和。從社會的角度來看，社區(qū)體育場地的提供應該由房地產(chǎn)商的邊際成本曲線MC和社會需求曲線D=MSB的交點決定[8]，即，有效率的均衡量為Q*，有效率的均衡價格為P*。社區(qū)體育場地正外部性的存在使得房地產(chǎn)商將建設較少的社區(qū)體育場地，其價格也高于從整個社會角度衡量所應有的價格水平，這不利于社區(qū)體育場地的提供和社區(qū)居民的體育健身運動。因此，政府有責任通過補貼或減稅鼓勵房地產(chǎn)商提供社區(qū)體育場地，并降低其使用價格。假設政府的補貼率為t，房地產(chǎn)商的邊際成本曲線下降為S（1－t）=P*，社會上的社區(qū)體育場地供給量和價格就分別達到均衡值Q*和P*，由此可見，政府補貼不但提高了社區(qū)體育場地的供給數(shù)量，而且還降低了社區(qū)體育場地的供給價格，提高了整個社會社區(qū)體育場地服務。

2.政府監(jiān)督責任的經(jīng)濟學分析

下面分析地方政府在有經(jīng)濟損失和無經(jīng)濟損失兩種情況下，參與監(jiān)督、加大監(jiān)督效率和加大懲罰力度對區(qū)域內(nèi)理性房地產(chǎn)商提供社區(qū)體育場地行為的影響。

1）無經(jīng)濟損失下政府監(jiān)督責任的經(jīng)濟學分析

假設房地產(chǎn)商按照標準配套社區(qū)體育場地所發(fā)生的全部成本記作建設成本C1，不按照標準或根本不配套社區(qū)體育場地，被發(fā)現(xiàn)后所必須承擔的經(jīng)濟和社會形象等方面損失所涉及的成本記作處罰成本C2。如果政府實行監(jiān)督時，房地產(chǎn)商不按照標準或不配套社區(qū)體育場地行為被發(fā)現(xiàn)并被處罰的概率為P（0≤p≤1），且罰金為X，則C2=PX，它反映了地方政府的監(jiān)督效率與執(zhí)法力度[10]。假設政府的監(jiān)督費用為K，房地產(chǎn)商和政府相應的損益矩陣如表1所示。其中，θ為房地產(chǎn)商逃避按標準提供社區(qū)體育場地的概率，為政府實施監(jiān)督的概率。政府、理性企業(yè)行為的期望收益函數(shù)分別為：（略）在以上均衡中，房地產(chǎn)商社區(qū)體育場地的成本C1，處罰金額X、政府的監(jiān)督成本K監(jiān)督效率P有關(guān)。政府的監(jiān)督效率越高、處罰金額越大，房地產(chǎn)商不按標準提供社區(qū)體育場地的概率就越小，而監(jiān)督成本越大，房地產(chǎn)商不按標準或不提供體育場地的概率就越大。由此可見，要使房地產(chǎn)商按標準提供社區(qū)體育場地，政府相關(guān)部門一方面要加大對違規(guī)律行為的處罰力度，另一方面要提高管理效率，這個管理效率來自預期監(jiān)督效率P的不斷提高和監(jiān)督成本K的不斷下降。