1合理確定物業(yè)管理的定位

在物業(yè)管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理的人工成本比較低，而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，而且物業(yè)管理的技術(shù)含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過多的物業(yè)費(fèi)，則會(huì)使小區(qū)的業(yè)主承受過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以，物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè)，這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關(guān)系，業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費(fèi)，而無需繳納額外費(fèi)用，所以，物業(yè)公司的利潤比較低。另外，合理收取物業(yè)管理費(fèi)對社會(huì)發(fā)展有著重要意義，物業(yè)管理單位的成立，可以緩解我國就業(yè)難的形式，而且還能提高小區(qū)的品質(zhì)，有利于美化居民的生活環(huán)境。所以，對物業(yè)管理的定位，應(yīng)該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動(dòng)力的行業(yè)。

2物業(yè)管理的行為規(guī)范

物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，其包括多項(xiàng)工作內(nèi)容，對物業(yè)管理行為的規(guī)范，可以有效改善物業(yè)管理混亂的現(xiàn)象，也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，使社會(huì)的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業(yè)服務(wù)水平高低并不是最重要的，最重要的是物業(yè)公司必須講誠信，只有物業(yè)公司講誠信，才能讓每個(gè)業(yè)主心無怨言地交納物業(yè)費(fèi)。對此，社區(qū)專家舒可心認(rèn)為，讓物業(yè)公司公開賬目不是目標(biāo)，讓物業(yè)公司誠信起來才是終極目標(biāo)，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費(fèi)后誠信地為業(yè)主們提供服務(wù)。對此，也可以這樣表述，業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，而不是房租。從本質(zhì)上說，物業(yè)管理是一種信托行為，其實(shí)際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司，一起出錢讓物業(yè)管理公司管理小區(qū)的共同事務(wù)。在這種信托關(guān)系中，業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開賬目的權(quán)利。但是，由于絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)導(dǎo)致的業(yè)主力量的薄弱，物業(yè)管理公司歷來均以強(qiáng)勢應(yīng)對零星業(yè)主對這一問題的要求。此次政府頒布的《撰寫規(guī)范》和《示范文本》，對物業(yè)費(fèi)收支賬目公開的程序、時(shí)間、地點(diǎn)給出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的固定模板。盡管《撰寫規(guī)范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為進(jìn)程中具有里程碑式意義的事件。因?yàn)椋盐飿I(yè)管理公司收取物業(yè)費(fèi)的行為監(jiān)管好了，物業(yè)管理的亂象就會(huì)逐步好轉(zhuǎn)起來，物業(yè)管理就會(huì)走上正軌。

3政府強(qiáng)力介入物業(yè)管理

在經(jīng)濟(jì)體制變革及社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)中的利益關(guān)系和利益格局均處在劇烈調(diào)整中，且社會(huì)中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象。在這個(gè)過程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開始積極地充當(dāng)市場利益的主體，開始兼具“政府人”和“經(jīng)濟(jì)人”的雙重屬性。政府兼具的這個(gè)雙重屬性，導(dǎo)致了許多的市場失靈、物業(yè)管理市場的失靈，就是這許多的市場失靈中的一種。目前，我國的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，有著深厚的政府背景。我國目前的物業(yè)管理企業(yè)來源有三類:第一類是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬企業(yè)，與房地產(chǎn)開發(fā)商是“父子關(guān)系”;第二類是由政府房管部門轉(zhuǎn)制而來;第三類是完全市場化和專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在這三類物業(yè)管理企業(yè)中，前兩類占居了大多數(shù)，第三類所占市場份額還極其微小。土地財(cái)政使城市政府既解決了財(cái)力不足和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤回報(bào)，因此，政府有與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的天然傾向。

4結(jié)論

長久以來，我國物業(yè)管理市場都呈現(xiàn)著比較混亂的局面，這不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，也不利于提高住宅小區(qū)的品質(zhì)。物業(yè)管理單位屬于我國重要的服務(wù)行業(yè)，其通過多項(xiàng)維護(hù)措施，可以保證小區(qū)設(shè)施的正常使用，還可以通過綠化措施，美化小區(qū)的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業(yè)，其收取的物業(yè)費(fèi)具有公開性以及透明性，而且不能增加小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理行業(yè)的成立，可以緩解我國就業(yè)難的趨勢，其吸納了大量低廉的勞動(dòng)力。總之，對物業(yè)管理的正確定位，對物業(yè)管理行為的規(guī)范以及政府的強(qiáng)力介入，是提升我國物業(yè)管理的有效手段。

作者：劉學(xué)東 竇陵杰 單位：大慶市薩爾圖區(qū)友誼社區(qū)工作站