一、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的對策

(一)明確成本核算對象

在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發(fā)工程的地點、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開發(fā)工程進行成本核算；如果是屬于結構類型大致相同的群體性開發(fā)項目，并且在同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、建設工期較長的工程，可以結合經(jīng)濟責任制的原則，按開發(fā)項目的區(qū)域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會不同，進而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進行單獨核算，就會導致成本在各功能區(qū)上平均化，使得成本與收入不能配比。

(二)準確地歸集和分配成本的費用

一般而言，房地產(chǎn)工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進行分配，接著間接地進行成本費用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也降低了問題的發(fā)生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發(fā)生原因并結合一定的規(guī)則進行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實際面積來處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的相關權益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內(nèi)的承受能力。

(三)合理設置會計科目和會計賬簿

會計科目的劃分是進行會計賬簿核算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的各項成本，必須事先經(jīng)過嚴密地考察，認真審查之后確定相應的會計科目。只有會計科目設置的準確，會計賬簿才有意義。對于開發(fā)成本項目，與此有關的科目不宜設置太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，尤其是單筆發(fā)生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經(jīng)常性的發(fā)生，對于這種情況應該單獨設置會計科目，避免在后期的處理過程中產(chǎn)生更多不必要的問題。

二、借款費用處理中遇到的問題

在房地產(chǎn)中發(fā)生的借款費用，一般都是企業(yè)為了經(jīng)營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產(chǎn)生的各類利息一般都是與債券相關折價和溢價攤銷等費用、借款時發(fā)生的輔助費用有關。但是如果這些產(chǎn)生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產(chǎn)工程的正常收益。在《企業(yè)會計準則—借款費用》規(guī)定,“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下,應當予以資本化。”從這條準則中我們可以知道與房地產(chǎn)開發(fā)過程有關的借款費用并沒有涉及在準則范圍之內(nèi)，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)周期比較長、運營的資本比較大，風險也大，如果將開發(fā)過程中的借款費用直接計入當期損益，那么開發(fā)成本必然會受到影響，開發(fā)成本的核算就不準確。

三、借款費用處理的建議

對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的借款，借款的原因必然與開發(fā)過程中的某種項目有著必然的聯(lián)系，是由于某種項目而發(fā)生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。

(一)確定借款資本化的開始時間

對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的每一筆借款費用，都應該由相關人員記錄好，這樣在后續(xù)的處理時可以做到有據(jù)可循。如果應用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，是為了特定的房產(chǎn)項目而使用的，此時發(fā)生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進行開發(fā)，并且將其應用于后續(xù)的構建、準備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產(chǎn)生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產(chǎn)生的借款費用不應該將其納入資本化資產(chǎn)范圍。例如獲取的土地并不為了經(jīng)營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產(chǎn)生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。

(二)多個項目借款費用資本化分攤

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)的項目往往不止一個，經(jīng)常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進行分配。當開發(fā)過程中同時開發(fā)多個項目，與此有關的借款費用也是迅速增加，為了進一步提高資金的使用效率，對于每一個項目的借款費用都要進行合理分配。面對實際情況，每一個項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現(xiàn)象，對于這種情況，多個項目之間之間進行借款費用的分攤必然會影響到整體的會計損益，進而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。在現(xiàn)有的情況下，我們應該按照每一期的實際支出比例將一定時期內(nèi)所發(fā)生的利息進行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現(xiàn)出利息分攤與資金使用相配比的原則。

四、結束語

現(xiàn)如今，各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場的競爭也一樣。做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時處理好在開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項借款費用，是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要手段。

作者：李娜 單位：湖南省地球物理地球化學勘查院