論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)

　　【摘要】2010年至今，為了使房地產(chǎn)市場達(dá)到長效平穩(wěn)發(fā)展，國務(wù)院、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等國家政府部門先后出臺了一系列政策文件，組織多次會(huì)議，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷增加。隨著“三道紅線”政策的出臺與正式實(shí)施，房地產(chǎn)市場發(fā)生明顯波動(dòng)，市場信貸趨于保守，該政策在抑制房價(jià)過快增長、收縮市場擴(kuò)張等方面起到重要作用。同時(shí)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作陸續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)稅正在逐漸發(fā)揮其威力，成為國內(nèi)樓市中的一大變量。近期在多種因素影響下行業(yè)前十多家企業(yè)面臨到期債不能兌付的問題，面臨債券價(jià)格下跌、信用評級降低、后續(xù)融資困難等困境。另因土地市場“集中供應(yīng)”與全面“限價(jià)”，如今房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間縮減，盈利模式也將發(fā)生變革，要求房企更加精耕細(xì)作，準(zhǔn)確把握地產(chǎn)周期。面對復(fù)雜且競爭激烈的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須牢牢抓住機(jī)遇、直面挑戰(zhàn)，從企業(yè)內(nèi)部管理著手，重視內(nèi)部控制體系的建立健全，強(qiáng)化內(nèi)控約束力，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，對企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)展開全面監(jiān)督，同步提升競爭實(shí)力與盈利水平。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及內(nèi)部控制要點(diǎn)進(jìn)行分析，探究目前內(nèi)控體系建設(shè)面臨的困境，從多個(gè)方面討論了加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)的措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步建立完善的內(nèi)控體系。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;體系建設(shè);措施

　　引言：

　　房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計(jì)民生，是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。面對國家宏觀調(diào)控以及復(fù)雜多變的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營與長遠(yuǎn)發(fā)展，必須更加重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，從內(nèi)控角度出發(fā)做好各項(xiàng)工作，確保內(nèi)控制度的貫徹落實(shí)，將內(nèi)部控制的作用充分發(fā)揮。但是在諸多因素的影響下，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)仍面臨一些困境，如內(nèi)控環(huán)境薄弱、風(fēng)險(xiǎn)評估體系不完善、內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制缺失等，影響內(nèi)控管理工作的有序推進(jìn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)的研究具有十分重要的意義。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及其內(nèi)部控制的要點(diǎn)

　　1.1房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)特征十分明顯，結(jié)合這一特征，對房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)總結(jié)如下：第一，項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足的資金為保障，通常情況下企業(yè)會(huì)以銀行貸款的方式籌集資金，但是這一融資方式與國家財(cái)政、貨幣政策息息相關(guān)，極有可能形成資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)更會(huì)面臨資金籌集、運(yùn)轉(zhuǎn)等多重難題，導(dǎo)致開發(fā)成本更高;第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目較為分散，不同地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售等不盡相同，原材料采購、銷售價(jià)格等存在一定差異，各地區(qū)市場各成體系，企業(yè)的利潤空間也會(huì)受到市場環(huán)境的直接影響。

　　1.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要點(diǎn)主要有：第一，采購與付款循環(huán)，重點(diǎn)把握招投標(biāo)管理、采購范圍、供應(yīng)商選擇、崗位設(shè)置與職責(zé)劃分、工程款項(xiàng)支付等，必須優(yōu)化采購流程，有序展開各項(xiàng)工作，加大信用風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等有效控制;第二，貨幣資金活動(dòng)，因房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策調(diào)控的影響較大，項(xiàng)目分散且業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，這也就造就了企業(yè)資金活動(dòng)中存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，如何合理規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)資金使用安全是內(nèi)控管理工作的關(guān)鍵所在;第三，預(yù)算控制活動(dòng)，基于內(nèi)部控制視角，需要做好各階段的預(yù)算管理工作，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，參照預(yù)算政策，從預(yù)算編制到最終的預(yù)算績效考核，應(yīng)使預(yù)算指導(dǎo)工程建設(shè)的全過程，嚴(yán)控成本費(fèi)用支出，保證預(yù)算利潤的實(shí)現(xiàn);第四，銷售與收款循環(huán)，重點(diǎn)加強(qiáng)銷售回款的內(nèi)控貫徹實(shí)施，在預(yù)測市場信息、建立健全規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，對此環(huán)節(jié)可能存在的違規(guī)違紀(jì)行為加以約束，加速資金回籠[1]。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)面臨的困境

　　2.1內(nèi)控環(huán)境薄弱，控制機(jī)制不健全

　　完整的內(nèi)控機(jī)制可為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)、全面提升內(nèi)控有效性等提供基礎(chǔ)保障。總的來說，需要為建設(shè)內(nèi)控體系營造更加良好的環(huán)境。但是目前，內(nèi)控環(huán)境薄弱卻是我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要體現(xiàn)為：第一，思想層面并未高度重視內(nèi)部控制，尤其是企業(yè)管理層未能給予內(nèi)控體系建設(shè)大力支持，僅將此項(xiàng)工作交由財(cái)務(wù)部門，其他各部門的內(nèi)控意識不足;第二，崗位職責(zé)劃分不明確，部分崗位職務(wù)交叉，出現(xiàn)有問題相互推諉的現(xiàn)象，顯然不利于實(shí)施內(nèi)控;第三，人員培訓(xùn)與考核不到位，致使企業(yè)在內(nèi)控管理方面缺少更加專業(yè)的復(fù)合型人才，且部門相關(guān)人員工作積極性有待提升。

　　2.2控制活動(dòng)有待規(guī)范，執(zhí)行效率低

　　房地產(chǎn)內(nèi)控中的控制活動(dòng)多種多樣，包括貨幣資金控制、投資活動(dòng)控制、預(yù)算控制等，控制活動(dòng)與風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)銜接，規(guī)范控制活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的有效控制與合理規(guī)避。然而實(shí)際上，部分房企的控制活動(dòng)有待規(guī)范，以預(yù)算控制為例：企業(yè)并沒有實(shí)施全面預(yù)算管理，整體來看預(yù)算管理流程不嚴(yán)謹(jǐn)，預(yù)算編制過程中未能強(qiáng)調(diào)全員參與，一般只是有財(cái)務(wù)人員根據(jù)上年預(yù)算情況進(jìn)行編制;預(yù)算執(zhí)行時(shí)缺少對執(zhí)行過程的全面監(jiān)控，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)實(shí)偏差問題并查明原因，導(dǎo)致執(zhí)行效率偏低;預(yù)算績效考核缺失，無法起到進(jìn)一步的監(jiān)督、規(guī)范等作用。

　　2.3風(fēng)險(xiǎn)評估體系有待完善，風(fēng)控工作不到位

　　風(fēng)險(xiǎn)無處不在，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)存在于各個(gè)環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評估與控制，才能將內(nèi)控的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。但是現(xiàn)階段仍有相當(dāng)一部分房企的風(fēng)險(xiǎn)評估體系不完善，缺少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，不能在風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生之前做好一系列準(zhǔn)備工作，往往只是針對風(fēng)險(xiǎn)問題造成的損失進(jìn)行補(bǔ)救，難以實(shí)現(xiàn)防患于未然。此外，尤其是針對房企工程項(xiàng)目、物料采購等，沒有及時(shí)建立完整的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，難以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、識別、評估以及有效處理，一定程度上還會(huì)增加風(fēng)控成本，不利于提升風(fēng)險(xiǎn)管理的最終質(zhì)量。

　　2.4信息與溝通存在缺陷，信息化建設(shè)不足

　　我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展正在面臨新形勢，而在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，大量信息技術(shù)不斷涌現(xiàn)并在各行各業(yè)中得以應(yīng)用，不僅為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的空間，而且為現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營發(fā)展提供創(chuàng)新之路。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控方面的信息化不足，內(nèi)部信息化程度亟待提升，各部門之間的信息與溝通存在缺陷，未能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的傳遞與共享。還有企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)與其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的對接性不強(qiáng)，各類數(shù)據(jù)信息難以跨系統(tǒng)傳輸，顯然會(huì)對財(cái)務(wù)管理與內(nèi)控管理工作的開展帶來不利影響，無法真正地提升工作效率。

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