一、房產(chǎn)品的定位與設(shè)計控制

國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整導(dǎo)致土地價值上升，房地產(chǎn)競爭非常激烈，為了實現(xiàn)利潤最大化，各房地產(chǎn)企業(yè)都把重點放在了成本控制上，而設(shè)計階段的成本控制作為成本控制的重要組成部分，受到了地產(chǎn)企業(yè)的重點關(guān)注。設(shè)計階段作為投資控制效果的決定性階段，對房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力、經(jīng)濟效益等都有著十分重要的影響，然而或許是太急功近利，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段成本控制有許多問題需要及時解決。我國房地產(chǎn)設(shè)計人員的技術(shù)已經(jīng)達到國際化水平，但缺乏一定的經(jīng)濟責(zé)任感，加之設(shè)計費用的收取標(biāo)準(zhǔn)沒有把經(jīng)濟性列入考核范圍，致使設(shè)計人員忽視了設(shè)計過程中經(jīng)濟的合理性；限額設(shè)計的施行存在著不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致設(shè)計變更情況的發(fā)生，而設(shè)計變更中有些問題得不到及時、妥善地解決。面對現(xiàn)存問題，必須加強管理，引進競爭機制，通過設(shè)計方案來選擇設(shè)計單位，保證招標(biāo)過程的公正、公開、透明；實行設(shè)計獎懲制度，改變設(shè)計費用收取的辦法；強化經(jīng)濟責(zé)任制，建立獎懲考核機制，嚴格控制設(shè)計變更程序，優(yōu)化設(shè)計，保證其精度和深度。

二、控制開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的加劇，要降低企業(yè)的開發(fā)成本和財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)競爭力和經(jīng)濟效益，就必須充分利用現(xiàn)有資源，找尋降低財務(wù)費用合理有效的辦法。

（一）縮短策劃和報建時間

房地產(chǎn)項目是一個非常龐大而且復(fù)雜的工程，從土地使用權(quán)的獲得、到項目的完成和銷售會經(jīng)歷很長時期，這段時間所花費的人力、財力、物力都較大，以一個6萬米的建筑體量為例，從市場調(diào)研、決策、招標(biāo)、到施工圖的設(shè)計、審查、報建大約需要4個月左右的時間，可見工程之浩大以及其復(fù)雜性。由此看來，縮短前期策劃和報建階段的時間對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制是非常有必要性的。通常來說，土地出讓信息的發(fā)布與正式拍賣之間會有幾個月的時間，開發(fā)商可以提前進行土地的分析研究和市場調(diào)研、策劃研究等，明確產(chǎn)品定位，設(shè)計初步規(guī)劃方案，如此一來，在獲取土地后就可以直接報建，大大縮短了時間，降低了資金的占用和財務(wù)費用。

（二）分期開發(fā)，加快款項回收

房地產(chǎn)項目的開發(fā)耗資大費時長，一次性開發(fā)將會占用大量資金和時間，可以采取分期開發(fā)的方式，把單個項目進行多期滾動開發(fā)，減輕了資金投入的壓力，降低了資金的總投入量，還可以對資金進行合理利用，把銷售所得款項投入到下一項目建設(shè)中。房地產(chǎn)預(yù)售模式的實行，決定了資金的回收在一定程度上比開發(fā)成本資金支付的時間較早，在對開發(fā)項目進行銷售以后，要及時加快銷售資金的回籠速度，減少資金投入，降低企業(yè)負債。采取優(yōu)惠措施，支持和鼓勵客戶一次性付全款，對按揭的客戶，要加強合同管理，交代有關(guān)按揭的手續(xù)和程序并進行督促。

（三）尋求優(yōu)質(zhì)承包商，嚴格撥付資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有給付預(yù)付款的情況下，就需要承包商進行墊資。因此，承包商的墊資能力也是緩和資金壓力和成本的重要依據(jù)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中要嚴格按照撥款計劃，確定時間、金額和收款人進行撥付，并注意保存相關(guān)單據(jù)。

三、降低建安成本和土地增值稅

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展迅速、競爭日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)中成為勢在必行的趨勢，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)的管理費用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低建安成本，可以通過公開招標(biāo)、全員參與等方式來進行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時應(yīng)當(dāng)加強招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具，加強土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤、細化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。土地增值稅超率累進稅率的特點決定了降低增值額在稅收籌劃中的關(guān)鍵性。由于土地增值稅的稅率較高，可以綜合考慮增值額的增加所帶來的利益與起征點所增加稅收相比較，做出合理選擇；在土地增值稅征收范圍內(nèi)，利用合作建房和房地產(chǎn)的代建房、改售為租等多種方式進行節(jié)稅；根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，降低普通住宅的售價、增加扣除項目金額，調(diào)整平攤費用，使各處增值率相差無幾，節(jié)省稅款。

四、結(jié)束語

在當(dāng)前受國家政策的影響，土地價格居高不下。中、小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢十分嚴峻，面對經(jīng)濟環(huán)境以及行業(yè)之間的競爭帶來的巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理成為其生存和發(fā)展的關(guān)鍵所在。只有降低企業(yè)的開發(fā)成本、合理地控制成本、提高競爭力，才能使企業(yè)的經(jīng)濟效益得到進一步提升，才能使企業(yè)在行業(yè)中立于不敗之地。

作者：金永強 單位：浙江省贊成集團有限公司