大學(xué)生畢業(yè)論文發(fā)表中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場需求

　　論文摘要：我國房地產(chǎn)市場主要有三大需求：城市化進程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，人口增長所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，投機需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求。在商品經(jīng)濟條件下，需求會或多或少的影響到商品的價格彈性變動，而對于房地產(chǎn)這種無法替代的需求而言，需求的變化起到舉足輕重的地位，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導(dǎo)致其價格的大幅度變動。本文意在探討中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)需求構(gòu)成類型分析及其發(fā)展策略。

　　論文關(guān)鍵詞：大學(xué)生畢業(yè)論文發(fā)表,城市化,住房需求,流動性需求,發(fā)展策略

　　中小企業(yè)是國民經(jīng)濟中一支重要的力量，在世界各國的經(jīng)濟發(fā)展中都起著戰(zhàn)略性作用。國際經(jīng)濟界、學(xué)術(shù)界普遍認為，中小企業(yè)將是21世紀經(jīng)濟發(fā)展的主角。中小房地產(chǎn)企業(yè)作為中小企業(yè)的重要組成部分，其在房地產(chǎn)行業(yè)中也具有舉足輕重的作用。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展時期，總投資額年平均增長約為24%。目前，我國大型房地產(chǎn)企業(yè)不足1000家，僅占企業(yè)總數(shù)的5%左右;而中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，占總數(shù)的95%左右。近年來，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟增長的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的貢獻日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。

　　1城市化進程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求

　　從房地產(chǎn)需求上看，城市化進程的加快，更刺激了房地產(chǎn)的需求。從“十二五”時期開始起步，用20年時間解決中國“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000萬人的速度，從2010到2030年基本解決已經(jīng)在城市中的以及未來進城的4億農(nóng)民工及其他們愿意留在城市生活的家屬的市民化問題，中國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2009年中國城市化率46.6%，這個數(shù)字低于世界平均水平，到2020年中國14.31億人(根據(jù)聯(lián)合國的測算)，中國城市化率將達到55%(中國官方預(yù)測)，則2020年城鎮(zhèn)人口為7.8705億人，按照人均居住面積30平方米計算，到2020年城鎮(zhèn)居住面積需要增加至236.12億平方米。相當于截止到09年177.5億平方米的1.33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58.62億平方米，即年新增剛性需求5.862億平方米。所以在相當長的一段時間內(nèi)，住房供應(yīng)需保持高增長才能滿足需求。

　　住房需求“1+1”原理

　　任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房;一個人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住，這是典型的流動性住房需求。這是一個再簡單不過的世間道理。“中國人口總量世界第一，所以房子的數(shù)量也必然是第一”。在當代中國，影響住房需求的關(guān)鍵是要看人口的移動。移動帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運”這個讓國人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數(shù)據(jù)：2012年全國春運客流量達到驚人的31億人次。這個數(shù)字在2010年時是25億，2005年則是17.9億。

　　春運客流總量是全國就業(yè)流動人口的直接體現(xiàn)。這一點，相信不會有人有所質(zhì)疑。也就是說，這個寵大巨量的流動人口除了在自己家鄉(xiāng)的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運數(shù)字增長之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結(jié)論：這七年間，隨中國流動人口的急速增加，就業(yè)目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長。我們再去看中國城市的房地產(chǎn)，這七年間，中國房地產(chǎn)恰恰是最快速增長的七年。信息和交通等物質(zhì)條件的快速改善，對中國牽動世界的城市化進程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和高鐵超速建設(shè)，便捷的交通大大提高了人口流動的速度和頻率。

　　在中國近三十年高速經(jīng)濟增長過后，我們至今仍面對著有目共睹的巨大的城鄉(xiāng)差距、東西部差距、沿海與內(nèi)地差距，我們?nèi)源嬖谏踔吝€在繼續(xù)擴大著城鄉(xiāng)民眾接受教育的差距、醫(yī)療保健以及救護的差距、生活資源享受的差距、社會公共設(shè)施享受的差距，以及個人尋找發(fā)展、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機會的差距。

　　在計劃經(jīng)濟時代最束縛人們的戶藉制度已被對絕大多數(shù)人所無視的現(xiàn)今中國，在交通、通訊物質(zhì)條件大為改善的形勢之下，上述的這些差距逼使不單是農(nóng)村進入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮(zhèn)的人口多數(shù)涌向大城市、中心城市。進而造成大城市中心城市日益緊迫嚴重的住房需求壓力。

　　“人往高處走”構(gòu)成了當今中國經(jīng)濟和社會發(fā)展現(xiàn)狀促使的人口往城市集中流動的基數(shù)規(guī)模。而出于創(chuàng)富和安全的需求，則讓當代中國財富和富有人群過于密集的涌入大城市。

　　回顧過去七、八年間中國房地產(chǎn)急速增長的規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展最快、房價上漲領(lǐng)先的城市，絕大多數(shù)與這些城市的輻射力有著非常直接的關(guān)系。也就是說，一個城市的輻射范圍越強，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產(chǎn)上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個城市，其輻射外來住民的范圍都是全國甚至全世界;杭州、成都、大連、青島等城市屬于區(qū)域性中心輻射城市，這些城市的房地產(chǎn)市場主體上都被外來購房人群所主導(dǎo)。

　　從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財產(chǎn)移到相對安全的大城市;小縣城里靠手工作坊積累起財富的江浙農(nóng)民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學(xué)前途才有保障。

　　改革開放物質(zhì)生活水平的改善讓中國大陸13億人口解決了生存的基本需求。

　　但對于13億人口基數(shù)下涌現(xiàn)的巨量的巨富階層和中產(chǎn)階級，離開“小地方”進入大城市是多數(shù)人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國外移民”這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。

　　2人口增長所引發(fā)的房地產(chǎn)需求

　　從人口總量方面來看，當前仍處于人口紅利期間，人口絕對數(shù)量和婚育比列的提升將有效支撐房地產(chǎn)市場的剛性需求。從人口層面分析，對住房的需求將很難在五年內(nèi)有所下降，因此預(yù)測在2012年房地產(chǎn)市場的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019年這段人口暴利期，在經(jīng)濟持續(xù)高增長，高儲蓄率的背景下，購買力強，住房消費將保持旺盛增長。

　　3投機需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求

　　高空置的背后顯示的是巨大的房市投機需求，其中境外投資也是推高房價的一股強大力量。房地產(chǎn)高利潤率，高回報率的特性使熱錢大量涌入房地產(chǎn)市場，賺取人民幣升值和房地產(chǎn)未來升值所帶來的巨額利潤。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，從2001年至2010年;房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達到23%，2010年“熱錢”凈流入355億美元。熱錢進入房地產(chǎn)市場，產(chǎn)生房地產(chǎn)大量需求，推高房價，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

　　影響房地產(chǎn)市場需求的因素是千變?nèi)f化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要善于窺測房地產(chǎn)市場的變化，并在變化的市場中勇于決策，才能創(chuàng)造有利于自我發(fā)展的市場。

　　面對如此巨大的市場需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以何種發(fā)展策略應(yīng)對才能在激烈的市場競爭中發(fā)展壯大呢?中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在當前的發(fā)展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，但其自身的優(yōu)勢也是大型房地產(chǎn)不能完全替代的。所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當將有效的發(fā)展策略應(yīng)用于現(xiàn)有的優(yōu)勢中來，抓住機遇，營造未來發(fā)展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性策略，只有提升自身的品牌優(yōu)勢，才能從根本上樹立穩(wěn)定的行業(yè)競爭力。與此同時，多元化融資對于企業(yè)彌補自身的劣勢具有重要作用。最后，聯(lián)盟化策略是企業(yè)之間共建核心競爭力的新型選擇。通過以上策略的共同實施對于今后中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來的發(fā)展具有重要的意義。

　　(一)品牌化發(fā)展策略

　　中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌化發(fā)展策略應(yīng)當從以下幾方面進行努力：

　　第一，精確市場定位。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合自身的實際情況，在房地產(chǎn)行業(yè)的市場中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發(fā)，或是選擇小型商務(wù)樓宇建設(shè)等，逐步建立品牌優(yōu)勢。

　　第二，塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。這是與大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭的關(guān)鍵因素，質(zhì)量是品牌的內(nèi)核，只有持續(xù)不斷地塑造高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在品牌上凸顯實力所在。

　　第三，增強企業(yè)管理水平。科學(xué)規(guī)劃企業(yè)所需的管理職能，合理配置現(xiàn)有的各項資源，實現(xiàn)在有限條件下的高效管理。

　　第四，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須明確今后的中長期發(fā)展計劃，從小范圍內(nèi)進行品牌塑造。通過規(guī)劃的實施，可以充分調(diào)動起員工的熱情，增強企業(yè)的凝聚力，推進品牌建設(shè)的力度。

　　第五，營造良好的客戶服務(wù)氛圍。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當通過客戶的口碑來提升企業(yè)品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業(yè)做免費的宣傳，提高了企業(yè)的影響力，有利于品牌的形成。

　　(二)多元化融資發(fā)展策略

　　在當前融資難度加大的局面下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)換思維，應(yīng)用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機.中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以同時選擇上述一項或多項融資渠道，分散金融風(fēng)險，增強資金支持，并在實踐中繼續(xù)開發(fā)更多的融資方式。

　　(三)聯(lián)盟發(fā)展策略

　　所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)出于對市場的預(yù)期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間在保持各自靈活戰(zhàn)略和獨立地位的基礎(chǔ)上，通過結(jié)成聯(lián)盟共同進行項目開發(fā)，有利于彌補各自的不足，實現(xiàn)資源互補，協(xié)作分工，經(jīng)驗共享，最終增強企業(yè)競爭力。