福州市中心城區(qū)公園綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)的影響

　　摘要:文章基于遙感影像、網(wǎng)絡(luò)爬取房價(jià)、城市路網(wǎng)等多源數(shù)據(jù)，采用網(wǎng)絡(luò)分析法和 SPSS 相關(guān)性分析研究福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性對(duì)小區(qū)房價(jià)的影響，結(jié)果表明：福州市城市居民居住點(diǎn)由市中心往外擴(kuò)散，公園綠地可達(dá)性與房價(jià)呈顯著相關(guān)，可達(dá)性越好，房價(jià)越高;不同類別的公園綠地與房價(jià)相關(guān)系數(shù)是不同的，專類公園> 綜合公園>游園>帶狀公園>社區(qū)公園，專類公園可達(dá)性對(duì)房價(jià)影響最大，社區(qū)公園最小;此外不同行政區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性也有所不同，臺(tái)江區(qū)>鼓樓區(qū)>倉山區(qū)>晉安區(qū)。但從整體公園綠地看，福州市中心城區(qū)整體的住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性處于較高水平，公園綠地可達(dá)性好的住宅小區(qū)達(dá)到 95.39%，大于各類公園綠地相關(guān)系數(shù)絕對(duì)平均值。鑒于研究結(jié)果，文章提出增強(qiáng)城市道路的完善、增加游步道的建設(shè)，以及增強(qiáng)政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的合作模式，共同推動(dòng)城市公園綠地的開發(fā)建設(shè)和合理配置，形成雙贏機(jī)制。

　　本文源自中國城市林業(yè) 發(fā)表時(shí)間：2021-02-22《中國城市林業(yè)》(雙月刊)是中國林業(yè)科學(xué)研究院主辦的綜合性學(xué)術(shù)宣傳刊物。以"傳播城市林業(yè)信息，促進(jìn)城市林業(yè)建設(shè)，服務(wù)生態(tài)城市發(fā)展"為辦刊宗旨;以"促進(jìn)城市林業(yè)學(xué)科發(fā)展，宣傳我國城市林業(yè)政策法規(guī)，傳遞城市林業(yè)最新科技信息，普及城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)科學(xué)知識(shí)，倡導(dǎo)城市生態(tài)文明消費(fèi)"為辦刊方針;以"提供國內(nèi)外學(xué)術(shù)交流平臺(tái)，宣傳生態(tài)城市理念，為中央、省、地(市)決策管理服務(wù)等"為主要任務(wù)。

　　關(guān)鍵詞：城市公園綠地，可達(dá)性，房價(jià)，ArcGIS，網(wǎng)絡(luò)分析法

　　改革開放以來，隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，2018 年末城鎮(zhèn)化率己超世界平均水平[1]。隨著人們對(duì)居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量要求的提高，城市公共設(shè)施服務(wù)也受到了極大關(guān)注。城市公園綠地作為城市主要公共服務(wù)設(shè)施之一，為人們?nèi)粘Ｉ钐峁┯雾⑿蓍e等功能[2]，居住區(qū)與公園綠地的距離成為大眾選購住房的影響因素之一。 可達(dá)性通常是指從某一給定區(qū)位到達(dá)活動(dòng)地點(diǎn)所克服空間阻隔的相對(duì)難易程度，其相關(guān)指標(biāo)有距離、時(shí)間、費(fèi)用等[3]。公園綠地的可達(dá)性對(duì)城市居民生活質(zhì)量有較大的影響。通過查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的研究可知，學(xué)者在公園綠地可達(dá)性的研究側(cè)重于其所產(chǎn)生的社會(huì)效益[4] 、城市中各類綠地對(duì)人口的服務(wù)水平和公平正義[5] 、不同類型綠地的可達(dá)性[6-7]和真實(shí)情況下的綠地可達(dá)性測(cè)量[8]等方面;綠地可達(dá)性的計(jì)算方法主要有網(wǎng)絡(luò)分析法、最小鄰近法、緩沖區(qū)分析法、引力模型法和費(fèi)用距離加權(quán)法[9]。不同方法的測(cè)算都具有差異：緩沖區(qū)分析法與最小鄰近法忽略了行進(jìn)過程中的障礙;引力模型法和費(fèi)用距離加權(quán)法未考慮到達(dá)目的地的真實(shí)路徑;而網(wǎng)絡(luò)分析法將城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)字模型化，模擬實(shí)際的城市交通狀況，一些學(xué)者研究認(rèn)為基于道路的網(wǎng)絡(luò)分析法較真實(shí)地反映了居民進(jìn)入公園的過程，對(duì)公園可達(dá)性的分析較為準(zhǔn)確客觀[10-11]。目前國內(nèi)對(duì)房價(jià)的影響研究多集中在教育、醫(yī)療、小區(qū)環(huán)境、商業(yè)中心等公共設(shè)施 [11-13]方面，而公園綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)影響的研究卻較少。王松濤[14]采用最小鄰近法測(cè)算公共設(shè)施可達(dá)性，研究得出重點(diǎn)高中、球類場(chǎng)館、綠地公園等公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性越好, 則商品住房價(jià)格越高;楊俊[15]通過最小鄰近值測(cè)算城市綠地可達(dá)性，分析得出城市綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)存在一定的影響;薛冰[16]基于 POI 大數(shù)據(jù)，也采用最小鄰近法測(cè)算公園可達(dá)性，得出公園可達(dá)性對(duì)老工業(yè)區(qū)房價(jià)具有一定增值作用;但是以上研究在可達(dá)性測(cè)量方法上均有一定欠缺，且對(duì)不同類別公園綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)的影響研究暫屬于空白。

　　因此，本研究網(wǎng)絡(luò)爬取住宅小區(qū)數(shù)據(jù)、福州市城市公園綠地?cái)?shù)據(jù)，采用網(wǎng)絡(luò)分析法研究不同類別公園綠地可達(dá)性對(duì)住宅價(jià)格的影響，量化城市公園綠地交通可達(dá)性對(duì)居住區(qū)選擇的影響，為未來城市居住區(qū)規(guī)劃和提升城市居民福祉提供一定的參考。

　　1 研究方法與步驟

　　福州市三環(huán)內(nèi)區(qū)域涵蓋了倉山區(qū)、鼓樓區(qū)、晉安區(qū)和臺(tái)江區(qū)，是福州市人口最密集、住宅小區(qū)建設(shè)數(shù)量最多、城市化水平最高的中心城區(qū)，也是公園以及交通路網(wǎng)等公共服務(wù)設(shè)施分布最密集的區(qū)域[17]，故選取福州市三環(huán)內(nèi)為研究區(qū)域。

　　1.1 數(shù)據(jù)獲取

　　研究數(shù)據(jù)主要包括研究范圍內(nèi)各大房價(jià)網(wǎng) POI、公園綠地?cái)?shù)據(jù)、城市道路網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，獲取方式如下：1)爬取 2019 年 10 月安居客網(wǎng)站上福州市三環(huán)內(nèi)的在售房屋的單價(jià)、小區(qū)名稱、經(jīng)緯度，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗校正。首先統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)，剔除錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，對(duì)相同小區(qū)名稱和經(jīng)緯度的房價(jià)相加求平均數(shù)代表該小區(qū)房價(jià);其次爬取 58 同城、趕集網(wǎng)、房天下同區(qū)域房價(jià)信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充;最后將數(shù)據(jù)導(dǎo)入 ArcGis10.5 中，結(jié)合高分辨率遙感影像和百度在線地圖對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行空間校正，刪除錯(cuò)誤數(shù)據(jù)、補(bǔ)充缺失數(shù)據(jù)，共獲得 716 個(gè)住宅小區(qū)樣本。2)根據(jù)《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》(CJJT85-2017)，通過福州市園林局官網(wǎng)獲取福州市 14 個(gè)綜合公園、5 個(gè)社區(qū)公園、5 個(gè)游園、8 個(gè)專類公園和 7 個(gè)帶狀公園[18](其中帶狀公園由于形狀、設(shè)計(jì)特點(diǎn)，單獨(dú)歸為一類進(jìn)行分析)通過實(shí)地手持 GPS 對(duì)公園綠地實(shí)際出入口進(jìn)行精準(zhǔn)定位。3)通過 2019 年高清遙感影像并參考《福州市城市總體規(guī)劃(2011—2020 年)》，將下載的遙感影像導(dǎo)入 ArcGIS10.5 中進(jìn)行人工目譯解譯，獲取道路信息，并將公園綠地位置導(dǎo)入進(jìn)行數(shù)據(jù)補(bǔ)充。

　　1.2 建立數(shù)據(jù)庫構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)分析模型

　　根據(jù) ArcGIS 網(wǎng)絡(luò)分析模塊的要求建立各類公園綠地和道路網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，網(wǎng)絡(luò)模塊內(nèi)中心、鏈、節(jié)點(diǎn)和阻力等數(shù)據(jù)信息的處理可反映城市綠地(中心)沿交通網(wǎng)絡(luò)在某一阻力值下(時(shí)間、路程等)的影響范圍。利用 ArcGIS 中“新建網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)集”功能構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)分析的空間阻力模型，建立服務(wù)區(qū)分析層，通過設(shè)置道路時(shí)間阻力值(道路長度/通行速度)生成事件點(diǎn)(住宅小區(qū))沿道路網(wǎng)絡(luò)到達(dá)時(shí)間阻力最低的設(shè)施點(diǎn)(公園)所得到的最短路徑[19]。公園綠地?cái)?shù)據(jù)庫包括公園名稱、面積、入口等要素，公園入口點(diǎn)構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)的設(shè)施點(diǎn)。道路網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫包括道路線、道路名稱、道路等級(jí)、通行速度和通行時(shí)間等要素，以道路中心線為基準(zhǔn)建立道路網(wǎng)絡(luò)線，以打斷線的交叉點(diǎn)建立路口結(jié)點(diǎn)，模擬城市道路、十字路口阻力為通過道路網(wǎng)絡(luò)所花費(fèi)的時(shí)間。根據(jù)民意抽樣調(diào)查設(shè)定居民的出行方式，福州市居民出行以步行交通方式為主，由于車行、公共交通出行方式所需數(shù)據(jù)較難獲取，故設(shè)定出行交通方式為步行，速度 5km/h[20]。在道路結(jié)點(diǎn)處設(shè)置 0.5min 的紅燈等待時(shí)間[21]。

　　1.3 計(jì)算住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性

　　基于 ArcGIS10.5 Notwork Analysis 中的最近設(shè)施點(diǎn)工具，以 716 個(gè)住宅小區(qū)樣本點(diǎn)為事件點(diǎn)，分別以公園綠地、綜合公園、社區(qū)公園、專類公園、帶狀公園、游園為設(shè)施點(diǎn)，生成從住宅小區(qū)出發(fā)到達(dá)任一公園所耗費(fèi)時(shí)間阻力值最低的最短路徑，最短路徑耗費(fèi)時(shí)間越少，該公園的可達(dá)性越好，故以網(wǎng)絡(luò)分析法中的最短路徑步行耗費(fèi)時(shí)間作為公園綠地可達(dá)性量化指標(biāo)。

　　1.4 住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性與房價(jià)相關(guān)性分析

　　利用 SPSS 軟件，將研究區(qū)域內(nèi)所有住宅小區(qū)到達(dá)各類公園綠地最短路徑所花費(fèi)步行時(shí)間分別與小區(qū)房價(jià)進(jìn)行相關(guān)性分析，以清晰表達(dá)住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)的影響。

　　2 結(jié)果與分析

　　2.1 住宅價(jià)格空間分異

　　從圖 1 可知，福州市住宅小區(qū)空間分布總體呈現(xiàn)中心密集，一環(huán)至三環(huán)小區(qū)分布逐漸稀疏的特征。樣點(diǎn)分布最密集處位于鼓樓區(qū)西湖公園東側(cè)。小區(qū)數(shù)量分布密度從高到低依次為鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、晉安區(qū)、倉山區(qū)。

　　福州市中心城區(qū)平均房價(jià)為 2.59 萬元/m2，最小值為 1.00 萬元/m2，最大值為 8.92 萬元/m2，通過 ArcGIS 對(duì)住宅小區(qū)房價(jià)反距離權(quán)重法插值分析得到圖 2。由圖 2 可知，研究區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)房價(jià)主要分布在 1.80～2.80 萬元/m2，其次位于 2.80～3.60 萬元/m2，房價(jià)位于 1.80～3.60 萬元/m2的占據(jù)研究區(qū)面積 50%以上;總體房價(jià)分布特征為由中心往外減弱，中心集中在鼓樓區(qū)，這與鼓樓區(qū)作為福州市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人口密度最大、基礎(chǔ)配套設(shè)施最完善的行政區(qū)有關(guān);小區(qū)價(jià)格峰值則位于鼓樓區(qū)津泰街區(qū)，小區(qū)住宅價(jià)格達(dá)到 8.92 萬元/m2。

　　2.2 公園綠地可達(dá)性分析

　　利用 ArcGIS 的網(wǎng)絡(luò)分析模塊，將所有公園綠地出入口作為設(shè)施點(diǎn)，所有住宅小區(qū)點(diǎn)作為事件點(diǎn)，在 6 種情況下各生成 716 條最短路徑(圖 3)。在對(duì)應(yīng)公園綠地類別下，將所有的最短路徑所花費(fèi)時(shí)間進(jìn)行相等間隔等級(jí)劃分，對(duì)住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性分為很好、好、一般、差、很差 5 個(gè)等級(jí)。

　　由圖 3 可知，住宅小區(qū)的各類公園綠地可達(dá)性等級(jí)總體一致，都為中心高、四周低，與圖 2 房價(jià)分布特征基本相同。但各類公園綠地可達(dá)性“很好”等級(jí)的住宅小區(qū)具體的分布位置又有所不同，其中綜合公園可達(dá)性“很好” 等級(jí)的住宅小區(qū)集中分布在鼓樓區(qū)及臺(tái)江區(qū)與晉安區(qū)交界處;社區(qū)公園可達(dá)性“很好”等級(jí)住宅小區(qū)集中分布在臺(tái)江區(qū);專類公園可達(dá)性“很好”等級(jí)的住宅集中分布在鼓樓區(qū);帶狀公園可達(dá)性“很好”等級(jí)住宅小區(qū)集中分布在臺(tái)江區(qū)及與鼓樓區(qū)交界處;游園可達(dá)性“很好”等級(jí)住宅小區(qū)集中分布在臺(tái)江區(qū)。而住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性“很好”等級(jí)相對(duì)更合理的各區(qū)都有分布，可見，福州市中心城區(qū)各類公園綠地分布較不平衡，但是如果不考慮公園綠地類別，單純從公園綠地整體分布來看，福州市公園綠地的分布又是較為均衡的。從表 1 可知，住宅小區(qū)到達(dá)專類公園的可達(dá)性最好，住宅小區(qū)達(dá)到 77.65%;第二是綜合公園，住宅小區(qū)達(dá)到 67.88%，接下來依次為帶狀公園和社區(qū)公園;游園綠地最低，主要是由于研究區(qū)內(nèi)游園數(shù)量過少，僅為 3 個(gè)。而從公園綠地整體看，公園綠地可達(dá)性好的住宅小區(qū)達(dá)到 95.39%，可以看出福州市整體住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性較好。

　　從行政區(qū)看，住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性最好的區(qū)域?yàn)榕_(tái)江區(qū)，等級(jí)“好”及以上的占比在各類公園綠地中都較大，該區(qū)域到達(dá)各類公園綠地都較為方便;其次為鼓樓區(qū);這是由于臺(tái)江區(qū)、鼓樓區(qū)開發(fā)較早，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，人口較為集中。而倉山區(qū)和晉安區(qū)建設(shè)較為滯后，城市公園綠地建設(shè)仍需加強(qiáng)規(guī)劃。

　　2.3 綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)的影響

　　最短路徑花費(fèi)時(shí)間越少，即代表住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性越高。將住宅小區(qū)房價(jià)與對(duì)應(yīng)到達(dá)公園最短路徑步行花費(fèi)時(shí)間導(dǎo)入 SPSS 中進(jìn)行雙變量相關(guān)性分析，分析結(jié)果如表2所示：不同類型的公園綠地對(duì)福州市中心城區(qū)的房價(jià)影響為專類公園>綜合公園>游園>帶狀公園>社區(qū)公園。專類公園可達(dá)性與住宅小區(qū)房價(jià)相關(guān)性最高，即步行到達(dá)時(shí)間越短，住宅小區(qū)房價(jià)越高。福州市中心城區(qū) 8 個(gè)專類公園與西禪古寺、 烏山歷史風(fēng)景區(qū)、于山風(fēng)景區(qū)等均為福州市著名的歷史文化景區(qū)，能代表福州形象，且都免費(fèi)開放，居民趨于選擇景色和文化底蘊(yùn)均較好的綠地。相關(guān)性次之的為綜合公園 ，福州市中心城區(qū)綜合公園數(shù)量最多、服務(wù)最廣，并且綜合公園綠地面積大、內(nèi)容豐富,適合開展各類戶外活動(dòng)，具有完善的游憩和配套管理服務(wù)設(shè)施等優(yōu)點(diǎn)[21-22]，加之福州近年來對(duì)綠道(如福道)串聯(lián)綜合公園的建設(shè)讓更多的公園服務(wù)于城市居民的日常生活，從而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了較為明顯的影響。游園、社區(qū)公園對(duì)房價(jià)也有一定的影響，但相關(guān)性系數(shù)絕對(duì)值較低，這是因?yàn)槠鋽?shù)量少、規(guī)模小，未能形成較大的服務(wù)影響面。社區(qū)公園在鼓樓區(qū)僅分布 2 個(gè)，其余都分布在三環(huán)線，同樣導(dǎo)致相關(guān)性較低。帶狀公園的可達(dá)性與住宅價(jià)格相關(guān)性最低，這是由于福州市帶狀公園建設(shè)相對(duì)滯后，功能單一、品質(zhì)較低，且位置多局限于水體旁，住宅小區(qū)相對(duì)較少。因此，帶狀公園需加強(qiáng)建設(shè)。

　　3 結(jié)論與建議

　　本文以福州市中心城區(qū)為研究對(duì)象，利用 ArcGIS 與 SPSS 對(duì)福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)可達(dá)性與房價(jià)的相關(guān)性進(jìn)行研究，得到以下結(jié)論：1)福州市中心城區(qū)的住宅小區(qū)從一環(huán)至三環(huán)分布密度逐漸降低。2)福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)房價(jià)呈現(xiàn)中心高、四周低的特征。3)福州市中心城區(qū)綠地可達(dá)性最好的為專類公園，游園最差;研究區(qū)內(nèi) 4 個(gè)行政區(qū)中公園綠地、綜合公園、專類公園，帶狀公園和游園可達(dá)性皆最好的住宅小區(qū)都位于鼓樓區(qū)，福州市中心城區(qū)整體的住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性處于較好水平。4)到達(dá)公園綠地步行時(shí)間與房價(jià)為顯著性相關(guān)，住宅小區(qū)到達(dá)公園綠地時(shí)間越短，住宅小區(qū)的房價(jià)則越高。5)專類公園對(duì)房價(jià)的影響最大，綜合公園次之，社區(qū)公園相關(guān)性最差，社區(qū)公園和游園由于地理位置和數(shù)量原因?qū)е孪嚓P(guān)性較低，帶狀公園則因?yàn)榈乩砦恢镁窒扌裕艹休d內(nèi)容有限，多以游步道為主要內(nèi)容，導(dǎo)致品質(zhì)相對(duì)較低。

　　根據(jù)以上結(jié)論，對(duì)福州未來的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開放提出幾點(diǎn)建議：1)房地產(chǎn)開發(fā)商與政府應(yīng)有效提高溝通與合作，為城市化公園綠地建設(shè)形成合理的雙贏建設(shè)模式，提升公園綠地可達(dá)性和品質(zhì)，為小區(qū)居民提供合理的公園綠地供給，提升周邊小區(qū)的可達(dá)性等級(jí)。2)增強(qiáng)城市道路的完善，增加游步道的建設(shè)，減短綠地與住宅小區(qū)的距離。3)綜合公園建設(shè)方面，需加強(qiáng)倉山區(qū)的規(guī)劃，增加高蓋山公園南邊的公園入口，提升周邊住宅小區(qū)可達(dá)性;社區(qū)公園建設(shè)方面，鼓樓區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)外圍都需要增加社區(qū)公園數(shù)量;游園則需在中心城區(qū)北部合理增加。

　　本文基于 ArcGIS 最短路徑，為度量住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)的影響提供了行之有效的途徑，為房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)生態(tài)宜居城市提供了一定的參考建議。但是未考慮到車行、公共交通方式和不同質(zhì)量的公園綠地可達(dá)性對(duì)房價(jià)的影響，且只局限于公園綠地可達(dá)性，未綜合考慮公共設(shè)施以及小區(qū)自身品質(zhì)指標(biāo)等其他綜合因素，而這也是未來研究工作需完善的方向。