一、人員配備

1.保安：每崗按進門崗1人，出門崗1人，監控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時服務，需派4人，共計16人。此是最少配置，上班高峰時需站崗，巡邏崗到出門崗。下班高峰時需站崗，巡邏崗到進門崗。

2.保潔：按三級服務標準，一般每1萬平米配1人，6萬平米配6名保潔。3.管理人員：配小區經理1名，管理人員2名（365天提供服務），財務1名。4.維修人員：因需365天24小時提供維修服務，至少需2名維修人員（電工、登高等特殊作業需2人）。以上是最經濟的人員配備情況，再少會影響物業服務質量。

二、收入情況

1.管理費收入：設每月每平米收Ｘ元，假設物業管理費收繳率98%，整個小區每月收Ｘ元/平米*60000平米*98%=58800Ｘ元。

2.停車費收入：固定車位：假設按物價局規定的場地停車費最高150元/車位計，300只車位*150元/車位=45000元。臨時停車費：臨時停車受居民戶數影響，戶數與訪客成正比，與小區周邊產權業態有關，如周邊有飯店、對外接待單位等，臨時停車費收入較高，反之收入較低。根據每個小區情況不同，臨時停車費一般在1000—6000元不等。60000平米小區，按平均100元/天計，每月臨時停車費收入3000元。停車費收入合計45000+3000=48000元。

3.廣告等其他公益性收入：根據電梯數、小區地理位置、小區品質不同而不同，60000平米小區按理想情況估計，每月按5000月計算。停車費、廣告等其他公益性收入按物業、業委會按三七開分成，物業占三成收入計（48000元/月+5000元/月）*0.3=15900元/月。業委會所得七成公益性收入，稅后補充進小區維修基金。

三、支出情況

1.保安工資：假設保安均為街道托底人員（此為最低支出），按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費（11天3倍工資計算）、高溫費（6-9月每人每月200元）、服裝費、停車收費提成獎勵等，計2400元/人*16人=38400元/月。

2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來民工，外來民工需繳社會保險費，按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費、高溫費等，街道托底人員約2400元/人，外來民工約3600元/人，平均計3000元/人*6人=18000元/月。

3.管理人員、維修人員：包括國定假日加班費、高溫費、加社保費等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。（扣除提供居民服務的維修人工費收入。）

4.辦公費用：包括辦公室水、電、電話及辦公用品，公用部位水電費（門衛室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運行費承擔。）60000平米小區，按2000元/月計算。

5.稅金：物業管理費、停車費、其他公益性收入的5.65%。（58800Ｘ元/月+15900元/月）*5.65%=3322.2Ｘ+898.356.因物業管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費用。假設其他費用，如綠化養護費、維修工程費用全部由維修基金承擔。

四、盈虧平衡點測算

總收入=總支出58800Ｘ+15900=38400+18000+24000+2000+（3322.2Ｘ+898.35）55477.8Ｘ=67398.35Ｘ=1.21元/月

五、結語

若停車費、廣告等其他公益性收入按物業、業委會按三七開分成，6萬平方米商品房小區多層的物業管理費盈虧均衡點為1.21元/平米。一般情況下，物業公司與業委會協商，停車費、廣告等其他公益性收入對半開分成，則6萬平方米商品房小區多層的物業管理費盈虧均衡點下降為1.03元/平米。以上分析中，為降低人員成本，保安人員、保潔人員多為街道托底人員或外來民工，管理人員中也不乏街道托底人員。這是目前上海物業管理企業的現狀，這種情況導致了物業管理水平難以提高。本文分析了2014年度6萬平方米商品房小區多層的物業管理費盈虧均衡點，而且是從物業管理三級服務要求的人員最低配置；收入的理想狀態下進行分析。需要說明的是，小區規模與物業管理費盈虧均衡點成負相關。如果小區規模小于6萬平米，物業管理費盈虧均衡點會升高。并且以后每年隨著上海最低工資的調整，物業管理費盈虧均衡點將不斷提高。因此，建議業委會通過業主大會形式，適當提高物業管理費收費標準，進而提高物業管理水平，改善小區環境，最終達到物業保值升值的目的。

作者：施麗石 單位：上海不夜城全興物業管理有限公司