隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立與完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展取得了非常顯著的成就，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的地位逐漸凸顯。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，在我國(guó)深滬兩個(gè)重要的證券交易市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)所占的比重非常大，先后成立的企業(yè)超過(guò)了８０家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)額度占到了公司總利潤(rùn)額的３０％左右；其收益狀況在所有上市公司中名列前茅，能夠取得這樣的客觀收益離不開(kāi)企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)揮的作用，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的增多，要想突破發(fā)展瓶頸，就要對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行完善，不斷構(gòu)建出科學(xué)化的、體系化的財(cái)務(wù)管理。希望本文研究能夠?yàn)橄嚓P(guān)企業(yè)提供一些借鑒。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

１．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，涉及到的房屋開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及管理都具有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)權(quán)利、財(cái)務(wù)核算權(quán)利，以及自負(fù)盈虧?rùn)?quán)，是一種獨(dú)立開(kāi)展不受外界干擾與制約的組織結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)形式就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金的籌集、利用、分配與轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、控制、核算等，是一種長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)管理與籌劃活動(dòng)，作為企業(yè)重要的組成部分，在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到了非常重要的作用。

２．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及的內(nèi)容非常多，并且貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，其資金運(yùn)作涵蓋了資金的獲取、資金的使用、資金消耗、資金的分配等方面內(nèi)容，以價(jià)值索取、占有、消耗、生產(chǎn)成果分配為主要內(nèi)容。具體包含以下幾方面內(nèi)容：企業(yè)資金的籌集管理；企業(yè)資金的投資應(yīng)用管理；企業(yè)開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用管理；企業(yè)稅務(wù)籌劃管理；企業(yè)利潤(rùn)分配管理。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理

１．現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理方面的現(xiàn)狀分為決策階段與招投標(biāo)階段。其中，決策階段是較為重要的一個(gè)階段，在此過(guò)程中應(yīng)用的成本雖然較少，但是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的控制來(lái)說(shuō)有重要意義，甚至決定著一個(gè)項(xiàng)目的最終收益。在實(shí)際決策當(dāng)中，常常因?yàn)槭д`使資金運(yùn)行出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致大量資金流失，還會(huì)出現(xiàn)只增不減的狀況。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都對(duì)工程施工有較高的重視度，但是卻對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制不夠重視，很多企業(yè)認(rèn)為施工過(guò)程中做好材料節(jié)約，就能夠?qū)崿F(xiàn)成本的節(jié)約。很多企業(yè)認(rèn)為施工過(guò)程中做好材料節(jié)約就能夠?qū)崿F(xiàn)成本的節(jié)約。

２．主要內(nèi)容

（１）前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制一是做好可行性的研究。在項(xiàng)目投資決策開(kāi)始前就要做好該項(xiàng)工作，做好可行性的研究能夠最大限度地節(jié)省企業(yè)資源消耗，是企業(yè)獲得最優(yōu)收益的重要條件。二是做好投資的估算。投資估算是在企業(yè)進(jìn)行投資前對(duì)所要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的實(shí)施方案、技術(shù)研發(fā)、建設(shè)規(guī)模、設(shè)備方案、建設(shè)設(shè)計(jì)等進(jìn)度的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上能夠?qū)⑿枰玫馁Y金按照規(guī)劃分配，還能夠?qū)⒏鱾€(gè)年度的資金進(jìn)行籌劃。投資估算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策中成本控制的重要內(nèi)容，更是在后期成本控制目標(biāo)中起到基礎(chǔ)作用。三是限額招標(biāo)設(shè)計(jì)。在進(jìn)行前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程中，實(shí)施限額設(shè)計(jì)與招標(biāo)設(shè)計(jì)，并對(duì)多種設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化與選擇，在設(shè)計(jì)及競(jìng)標(biāo)過(guò)程中能夠最大限度地提升設(shè)計(jì)品質(zhì)，將變更的時(shí)間大大縮小了，大幅度提高了設(shè)計(jì)概算與預(yù)算的準(zhǔn)確性。四是概算成本控制。除了做好前期限額招標(biāo)設(shè)計(jì)工作以外，還要做好設(shè)計(jì)概算的成本控制審查。其主要內(nèi)容包括：對(duì)概算編制的合法性與規(guī)范性，以及時(shí)效性進(jìn)行審查；對(duì)工程概算中涉及的設(shè)備、材料費(fèi)、安裝費(fèi)、進(jìn)口費(fèi)等各種單價(jià)的審查；對(duì)概算是否符合國(guó)家及行業(yè)法規(guī)進(jìn)行審查；對(duì)概算文件，以及內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查；各項(xiàng)技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)等。

（２）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段成本控制一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程費(fèi)用。編制一份合理科學(xué)的工程費(fèi)用計(jì)劃是非常重要的，是落實(shí)各項(xiàng)控制支出與投資目標(biāo)的重要前提。鑒于各種因素的影響，在建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)投資目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督與檢測(cè)，比較各項(xiàng)工程費(fèi)用與項(xiàng)目計(jì)劃，如果發(fā)現(xiàn)了控制偏差要及時(shí)糾正。二是計(jì)量及變更控制。監(jiān)理工程師要首先發(fā)出變更控制指令，因?yàn)槌邪踢`約導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更一切損失費(fèi)用，以及增加的承包費(fèi)用都由工程承包方承擔(dān)。在工程出現(xiàn)了變更以后，要提出相應(yīng)的變更價(jià)格報(bào)表，并要由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對(duì)價(jià)款進(jìn)行調(diào)整。此外，監(jiān)理工程師在收到了工程價(jià)格款目以后要及時(shí)確認(rèn)，并針對(duì)合同爭(zhēng)議進(jìn)行處理。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理

１．必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中各種稅費(fèi)占較大比重，包括前期土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)用等，影響著企業(yè)投資與利潤(rùn)獲取。此外，隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，同行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是利潤(rùn)下滑，從而使納稅籌劃的空間增大了。按照我國(guó)現(xiàn)行的稅法相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，稅種已經(jīng)超過(guò)了２０種，房地產(chǎn)應(yīng)用的稅種占一半，可以籌劃的空間非常廣。

２．主要方法

（１）免稅法該納稅方法使用的范圍較窄，并且針對(duì)的都是特定行業(yè)與業(yè)務(wù)，普遍性較低。另外，該方法存在的風(fēng)險(xiǎn)性也較高，應(yīng)用免稅法可以將企業(yè)的投資收益風(fēng)險(xiǎn)大大降低，并且在免稅的同時(shí)，很多企業(yè)都要對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理，增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（２）分拆法可以在兩個(gè)以上的納稅人之中進(jìn)行分拆，也可以在不同的稅種與稅率間分拆，該方法應(yīng)用到了稅基的籌劃理論，納稅人可以按照合法的納稅依據(jù)將稅額適當(dāng)降低。強(qiáng)行實(shí)施的分拆可以對(duì)資產(chǎn)重新評(píng)估，并辦理登記手續(xù)。

（３）扣除法扣除法是將納稅的額度增加從而減少應(yīng)收的納稅額，可以對(duì)各個(gè)應(yīng)納稅時(shí)期的稅額進(jìn)行減免。這種納稅扣除法在扣除各項(xiàng)費(fèi)用過(guò)程中程序較多，并且實(shí)施的技術(shù)較為復(fù)雜，但是適用的范圍卻非常大，只要遵循了扣除的標(biāo)準(zhǔn)就可以應(yīng)用在每一個(gè)納稅人身上。可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)的減免，也可以通過(guò)本期增加的方式實(shí)現(xiàn)金額的扣除，實(shí)現(xiàn)納稅的延期效果。

四、結(jié)語(yǔ)

本文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本管理，以及納稅籌劃管理兩個(gè)方面分析了企業(yè)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本管理與納稅籌劃是財(cái)務(wù)管理中非常重要的兩個(gè)內(nèi)容，做好這兩個(gè)方面的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要途徑，是企業(yè)做好前期投資、工程建設(shè)，以及后期結(jié)算的重要依據(jù)。

作者：馬鵬舉 單位：山東永大工貿(mào)有限公司